사라진 부동산 부자들과 잃어버린 30년

고도 경제 성장기 일본인들은 ‘토지 불패 신화’를 몸소 경험했다. ‘오르기는 해도 절대 떨어지지는 않는다’는 ‘일본의 부동산 버블’을 상징하는 말이었다. 그러나 영원할 것만 같았던 부동산 시장의 호황도 끝이 맞았다. 그리고 그 끝에는 기나긴 어둠의 터널이 기다리고 있었다.

 

 

 

 

 

 

1. 오르기는 해도 절대 떨어지지는 않는다

 

출처: 세계일보

​

 

‘버블’이란 투자, 생산 따위의 실제의 조건이 따르지 않는데도 물가가 오르고 부동산 투기가 심해지고 증권 시장이 가열되면서 돈의 흐름이 활발해지는 현상을 일컫는다. 1960년대부터 1970년대까지 일본의 토지 가격은 50배 급등했다. 소비자물가지수는 같은 기간 2배 올랐다. 산술적으로 계산하면 땅값의 실질 가치가 25배 급등한 것이다.

 

이처럼 고도경제성장기에 일본의 땅값은 치솟았다. 오를 때는 외부에서 힘이 가해지지 않는 한 관성의 법칙에 따라 계속 오르려는 속성이 있기 때문이다.

 

땅값이 치솟는 와중에 일본은행까지 기준금리를 6%에서 2.5%까지 떨어뜨리자 은행들은 앞다퉈 대출 경쟁을 벌였다. 이때부터 너 나 할 것 없이 토지만 있으면 이를 담보로 자금을 끌어들여 다른 저렴한 땅을 사고, 이렇게 산 땅의 지가가 오르면 또다시 토지를 담보로 추가 대출을 받아 또 다른 땅을 구매하는 이상한 시스템이 작동하기 시작했다. 일본 지역 곳곳에서 이런 식으로 엄청난 부를 형성한 부동산업자들이 나타나기 시작한 것은 이상한 일이 아니었다.

 

 

 

 

2. 잃어버린 30년

 

출처: 매일경제 ​

​

 

1990년대 들어 “땅은 절대 떨어지지 않는다”는 ‘토지 불패 신화’가 깨지면서 일본 경제도 흔들렸다. 일본 중앙은행의 실책은 좋지 않은 상황에 기름을 부었다. 경기가 나빠지는 징후를 포착하면 금리를 재빨리 내려야 했지만 적절한 시기를 놓치는 우를 범한 것이다..

 

금리 인상에 따른 이자율 상승, 3%의 소비세 부담, 대출총량규제에 따른 대출 불가. 이 세 가지 정책이 한꺼번에 시행되자 상황은 순식간에 변했다. 정책이 뒤늦게 쏟아지자 부담감을 느낀 개인, 부동산업자, 법인들이 물건을 내놓으면서 자산 가격이 하락했다.

 

상황이 이렇다 보니 부동산을 담보로 자금을 대출해 주었던 은행은 원금과 이자를 갚지 못하는 부동산 물건을 압류하여 경매로 내놓게 된다. 그러나 담보로 잡은 부동산을 팔아도 원금에도 미치지 못해 기업의 부실채권이 발생하였고 은행 경영도 급격히 악화되었다.

 

결국 은행은 더 이상 버티지 못하고 빌려줬던 돈을 회수하기 시작했다. 은행 빚을 갚지 못한 기업이 부도나고 돈을 돌려받지 못한 은행도 도산하는 사이클이 반복되면서 ‘잃어버린 30년’이 시작되었다.

 

불행하게도 일단 버블이 붕괴하여 장기침체의 함정에 빠지게 되면 거기에서 탈출하는 것은 매우 어렵다.

 

1992년을 기점으로 자산가치가 폭락하면서 막대한 소실을 입은 일본의 기업들은 이를 극복하기 위해 신규 채용을 덜하거나 비정규직으로 뽑는 비율을 크게 늘렸다. 그러면서 취업 빙하기가 찾아왔고 내수시장도 동시에 침체되었다. 30년이란 세월이 지났는데도 여전히 ‘잃어버린’이란 단어가 일본경제에서 사리지지 않고 있다.

 

 

 

---

 

 

 

부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나 | 강철구