버블 붕괴와 잃어버린 30년

고도 경제 성장기 일본인들은 ‘토지 불패 신화’를 몸소 경험했다. ‘오르기는 해도 절대 떨어지지는 않는다’는 ‘일본의 부동산 버블’을 상징하는 말이었다. 그러나 영원할 것만 같았던 부동산 시장의 호황에도 끝이 있었다. 그리고 그 끝에는 기나긴 어둠의 터널이 기다리고 있었다.

 

 

 

 

 

 

1. 오르기는 해도 절대 떨어지지는 않는다  

 

출처: 헤럴드경제

 

 

‘버블’이란 투자, 생산 따위의 실제의 조건이 따르지 않는데도 물가가 오르고 부동산 투기가 심해지는 현상을 일컫는다.

 

일본인들은 고도 경제 성장기에 ‘토지 불패 신화’를 몸소 경험했다. ‘오르기는 해도 절대 떨어지지는 않는다’는 ‘일본의 부동산 버블’을 상징하는 말이었다.

 

토지 가격이 오를 때는 외부의 힘이 가해지지 않으면 현재의 운동 상태를 유지하려는 ‘관성의 법칙’이 작용한다. 버블 경제 시기 도쿄를 비롯한 일본 6대 도시의 지가는 3.7배까지 급등했다.

 

지가가 상승하는 와중에 일본은행이 기준금리를 6%에서 2.5%까지 떨어뜨리자 시중 은행들은 치열한 대출 경쟁을 벌였다. 여기에 담보인정비율(LTV)이 120%까지 가능해졌다. 그러자 토지를 담보로 자금을 끌어들여 다른 저렴한 땅을 사고, 이렇게 사놓은 땅의 지가가 오르면 또다시 토지를 담보로 추가 대출을 받아 또 다른 토지를 구매하는 ‘이상한 시스템’이 작동하기 시작했다.

 

도쿄의 미나토구에서 시작된 ‘부동산 광풍’은 점차 일본 전역으로 번져 나갔다. ‘일단 시작만 하면 자본이 화수분처럼 불어나는’ 이상한 시스템을 등에 업고 부를 형성한 부동산업자들이 여기저기서 나타났고, 최대한 물량을 확보하려는 시장의 불안심리 때문에 가격에 상관없이 발생하는 매점매석 현상이 발생하였다.

 

 

 

 

2. 잃어버린 30년

 

출처: 헤럴드경제 ​

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영원히 계속될 것 같았던 일본 부동산 시장의 호황도 끝을 맞이했다. 1990년 부동산 시장이 붕괴되기 시작하면서 최저점이던 때를 기준으로 도쿄지역 상업용지의 가격이 90% 가까지 빠졌다. 이는 100만 원짜리 땅이 10만 원이 되었다는 것을 의미한다.

 

상황을 더욱 악화시킨 것은 일본 중앙은행인 일본은행의 ‘뒤늦은 대처’였다. 일본은행은 경기가 나빠지는 징후를 포착했을 때 금리를 재빨리 내렸어야 했지만 그렇게 하지 않았다.

 

그 결과는 썼다. 금리인상에 따른 이자율 상승, 3%의 소비세 부담, 대출총량규제에 따른 대출 불가 이 세 가지 정책이 한꺼번에 시행되자 빚을 내면서 까지 건물을 사던 사람들이 사라졌다.

 

여기에 원금과 이자에 부담을 느낀 개인, 부동산업자, 법인들이 물건을 내놓으면서 자산 가격이 큰 폭으로 하락하였다.

 

상황이 이렇게 되자 부동산을 담보로 자금을 대출해 주었던 은행들은 원금과 이자를 갚지 못하는 부동산 물건을 압류하여 경매로 내놓기 시작한다. 그러나 담보로 잡은 토지와 건물을 팔아도 대출한 원금에도 미치지 못하여 기업의 부실채권이 발생하였고 은행 경영은 갈수록 악화되었다. 결국 은행은 살아남기 위해 빌려줬던 돈을 회수하기로 결정하기에 이른다.

 

이때부터 은행 빚을 갚지 못하는 기업부터 차례로 부도나기 시작했고 이를 견디지 못한 은행도 도산하는 사이클이 반복되면서 일본의 ‘잃어버린 30년’이 시작되었다.

 

불행하게도 일단 버블이 붕괴하여 장기침체의 함정에 빠지게 되면 거기에서 탈출하는 것은 매우 어렵다.

 

1992년을 기점으로 자산가치가 폭락하면서 막대한 소실을 입은 일본의 기업들은 이를 극복하기 위해 신규 채용을 덜하거나 비정규직으로 뽑는 비율을 크게 늘렸다. 그러면서 취업 빙하기가 찾아왔고 내수시장도 동시에 침체되었다. 30년이란 세월이 지났는데도 여전히 ‘잃어버린’이란 단어가 일본경제에서 사리지지 않고 있다.

 

 

 

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부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나 | 강철구